Американский рынок жилья застопорился: продажи домов остановились, а новое строительство резко замедлилось.
Причина: молодые поколения откладывают покупку первого жилья, а доступность остается на рекордно низком уровне. Однако Вашингтон не бездействует — крупнейшая за последнее десятилетие федеральная жилищная инициатива проходит через Конгресс и может разблокировать волну доступного предложения, изменив ситуацию на застопорившемся рынке, отмечает Yardeni Research в недавней аналитической записке.
«Хотя чистая стоимость активов и обязательства домохозяйств выглядят устойчивыми, доступность жилья бьет рекорды в худшую сторону», — заявляет Yardeni Research, указывая на отсутствие интереса среди молодых и потенциальных покупателей с низким и средним доходом, а также на замедление формирования новых домохозяйств.
Общая чистая стоимость активов домохозяйств выросла до $169,3 трлн в первом квартале благодаря стабильному росту цен на жилье и фондовым рынкам. Располагаемый доход на домохозяйство остается близким к рекордно высоким уровням, а просрочки по ипотеке и кредитным линиям под залог жилья (HELOC) низки по сравнению с другими видами кредитов.
Хотя фундаментальные показатели выглядят прочными, покупатели жилья остаются в стороне. Индекс ожидаемых продаж существующего жилья застыл на месте, а Индекс нового рынка жилья имеет тенденцию к снижению.
Чтобы вернуть покупателей на рынок, потребуются либо более низкие ставки по ипотеке, либо более низкие цены на жилье, а в идеале — и то, и другое.
Медианная цена на существующие односемейные дома достигла рекордных $415 000 в июне. Между тем, ставки по 30-летней фиксированной ипотеке остаются повышенными на уровне 6,7%, что значительно выше минимумов эпохи пандемии, которые подпитывали предыдущие всплески спроса.
Дэниел Маккью из Гарварда резюмировал кризис просто: «Мы наблюдаем, как домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе ни покупку, ни аренду в тех городских районах, которые раньше считались доступными».
Дефицит жилья сохраняется, поскольку многие потенциальные продавцы цепляются за сверхнизкие ставки по ипотеке, которые они получили годы назад, и не хотят менять жилье в условиях высоких ставок. Запасы существующего жилья умеренно выросли до 1,4 миллиона, но остаются значительно ниже допандемийных уровней.
Годовой объем продаж существующего жилья снизился до 3,9 миллиона единиц в июне, достигнув минимумов, последний раз наблюдавшихся в 2009 году.
Облегчение со стороны предложения также наступает медленно. Товарно-материальные запасы нового жилья выросли до почти 10-месячного запаса в июне, сигнализируя об избытке относительно текущей динамики продаж. Продажи снизились на 6,6% в годовом исчислении, а активность покупателей остается сниженной.
Строители сокращают деятельность, сталкиваясь с нехваткой рабочей силы, ростом стоимости материалов и тарифами, которые сжимают маржу и доступность. Начало строительства нового жилья снизилось на 0,5% в годовом исчислении, а начало строительства односемейных домов достигло 12-месячного минимума.
Многие покупатели поколения Z и миллениалы откладывают или полностью отказываются от покупки жилья. Данные переписи показывают, что 30,2% людей в возрасте от 25 до 34 лет все еще живут с родителями. Это замедление в формировании новых домохозяйств усугубляет проблемы со спросом.
После более чем десятилетия без крупных федеральных жилищных реформ формируется двухпартийный импульс для решения этих проблем. Закон ROAD to Housing, недавно единогласно продвинутый в Сенате, направлен на стимулирование реформы зонирования и модульного жилищного строительства — критически важные шаги к разблокированию более доступного предложения.
Bloomberg назвал это «лучом надежды» для покупателей и строителей, попавших в тупик на текущем рынке.
